千葉県のマンション管理士 吉田総合事務所では、管理組合の立場に立ち、運営上の様々な問題やお困りごとの解決をお手伝いさせていただきます。

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マンションの損害保険

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マンションの共用部分の損害保険とは?

マンションで火災、爆発等の事故が発生した場合、他の専有部分や共用部分にまで及び、被害額が多額になるケースが想定されます。

そして、そうした事故が発生した場合に損害保険が付保されていないと、復旧費用の調達、負担が障害となって復旧工事の着手の合意形成に支障を来たすことになります。

また、マンションでは共用部分や共用設備・施設等の不備・欠陥等が原因で、居住者や外来者に損害を与えたり、さらには、居住者の日常生活の不注意から水濡れを起こし、階下に損害を与えたり等、さまざまな事故発生の恐れがあります。

万一、事故が発生しても、復旧費の調達に困ることのないよう、安定した管理体制を確立し、マンションの財産価値の長期安定と、居住者間の良好な共同生活環境を維持して行くためには、「損害保険を活用」 していくことが不可欠です。

マンション管理組合向けの損害保険に関して、近年、多くの損害保険会社から、各社独自の保険新商品が発売され、管理組合で付保する損害保険契約の選択肢は増えていますが、管理組合にとってよりメリットの大きい内容の保険(保険会社)を選ぶことが重要です。

どの保険、どの保険会社(代理店)がよいかについては、マンション保険について詳しい専門家 (例えば、プロの損害保険代理店、マンション管理士等)に、アドバイスを求めることが、結果的に自分たちのマンションに適った、「損害保険を付保」する近道であると言えます。 

マンションの損害保険

 

          共用部分

          専有部分 

    被保険者

         管理組合

        区分所有者

    物保険

 A 『火災保険』

  • 建物
  • 附属設備
  • 附属施設

       ≪地震保険≫

C 『火災保険』

  • 建物
  • 家財

      ≪地震保険≫

     賠償責任保険

B 『施設賠償責任保険』

D 『個人賠償責任保険』 

⇒ 管理組合が付保手配するもの・・・・・・・上記の、A、B、Dです(C、は各区分所有者付保)

保険種類別の補償内容

A 『火災保険』

  • 掛捨型、積立型の火災保険で、一般的には、火災・落雷・破裂・爆発・風災、ひょう災・水濡れ、物体の落下・飛来・衝突、その他破損汚損の事故による損害
     
  • 臨時費用、残存物取り片付け費用・水濡れ調査費用などの費用保険及び水害危険補償、設備損害補償特約も付帯できます
 B 『施設賠償責任保険』
  • マンションの共用部分(マンション敷地内の建物・設備・施設の欠陥や管理の不備が原因で、他人(第三者、居住者)に怪我をさせたり、財物を損壊させたことで管理組合が法律上の賠償責任を負う場合に補償されます
     
  • マンション総合保険の特約として付帯します
 D 『個人賠償責任保険』
  • 専有部分の配管からの階下への水濡れ、ベランダから植木鉢を落下させて怪我をさせた等、日常生活に起因する偶然な事故に備えて、区分所有者や賃借人を賠償事故から守るための保険です
     
  • マンション総合保険の特約として管理組合が一括して付帯します 

※補償内容は、保険の種類・特約の付帯の有無、保険会社等によって違いがあります。また、保険期間が「長期」(長期一括払い)の「掛捨型マンション保険」と、運用と補償とを兼ねた「積立型マンション保険があります(修繕積立金の運用にもなります) 

  • 地震による火災や倒壊の場合、火災保険だけでは補償されません。≪地震保険≫では、地震、噴火、またはこれらによる津波を原因とした火災・損壊・埋没・流失による損害が補償されます)
     
  • 地震保険≫は単独では加入できませんので、火災保険とセットで、30%から50%の保険金額で範囲で加入することになります 。 実際の損害額をもとに支払うのではなく、損害の状況(程度)によて3つに分類 [全損、半損、一部損] して支払われます)

地震保険の内容

保険付保の留意点

1.建物の評価と保険金額の設定

保険金額=建築費単価×延床面積(建物全体の)×共用部分の割合 (注1)×付保割合(注2)

(注1)  建物全体(共用部分+専有部分)の中で 「共用部分の割合」は、保険会社によって多少の違いがありますが、50%〜70%の間で設定します。ただし、マンションの規模、構造、立地(環境)でも変わってきます。

(注2) 「付保割合」は保険料の軽減のために100%付保とはしないで、再調達価額の30%〜60%程度で設定することも1の方法です。「付保割合」を 設定した場合は、分損の時に損害額が掛けた金額に応じて減額される「比例てん補」とならないように、実損係数を掛けて付保割合までの実損を受け取れるようにしています ( これを「実損てん補方式」といいます)付保割合を低くして保険金額を下げれば保険料が下がりますが、下記の「付保割合別の軽減率」の通り、 保険料は割高になります(付保割合分ほどには保険料が軽減されませんが、管理費削減策の1つとしては有効な方法です!)

付保割合別の軽減率

 付保割合

実損係数 

合計 

 軽減率

   30%

   1.78

  0.534

  44.6%

   40%

   1.48

  0.592

  40.8%

   50%

   1.26

  0.630 

  37.0%

   60%

   1.11

  0.666

  33.4%

2.専有部分・共用部分の範囲区分と上塗り基準
  • マンション標準管理規約では共用部分の範囲を、「上塗り基準」となっています。つまり、専有部分と共用部分の境目を、壁、天井、床などの(上塗り部分を含めた) 部屋の内側とするものです。 保険金額を決める場合には対象物件が、「上塗り基準」かどうかを確認する必要があります。
     
  • 専有部分と共用部分の範囲区分は“管理規約”でそれぞれ具体的に明記することになっていますのでこれも確認が必要です。特に、給排水管の範囲区分は、漏水事故での責任範囲、負担者にも影響します。
     
  • 建物契約には、基礎、地下室、門、塀、垣および物置、車庫その他の付属建物を保険の対象にするかどうかも確認(明記)することが大切です。
3. 契約時にチェックしておくこと
  1. 契約者名義(管理組合理事長名義か)、構造、面積、保険の範囲が正しいか? (特にマンション敷地内にある棟以外の共用施設・設備が含まれているか?)
  2. 必要な特約が付いているか? (例えば、水濡れ原因調査費用、施設賠償、個人賠償特約)または、不要な特約がついていないか? (例えば高台のマンションで水災特約がついている)を確認します
  3. 保険料の割引が出来ないか? (例えば、不担保特約、耐震等級、新築物件、長期契約等)
4.保険金の請求のポイント

万一、事故が発生してしまったら、ただちに事故発生日時・場所・原因・損害の程度。証券番号などを確認して、保険会社(代理店)に連絡します。また、事故の状況を記録として残すため現場の写真撮影をしておくと保険金の請求の時に役立ちます。 なお、保険請求権の消滅時効期間は3年となっています。

マンション共用部の損害保険で問い合わせのある管理組合(役員)の方は、こちらをクリックしてください!

マンション保険とマンション法

保険付保と「区分所有法」、「標準管理規約」との関係

区分所有法では

共用部分についての損害保険を締結することは、集会(総会)の普通決議で決めるとされている。ただし、管理規約で別段の定めも可能としている (区分所有法(18条4項))

標準管理規約では

「区分所有者は、共用部分等に関し、管理組合が火災保険その他の損害保険の締結することを承認する」と規定している (標準管理規約24条)。

したがって、理事長(管理者)は、管理組合の代表者ないしは、全区分所有者の代理人の立場で、管理規約で定められた業務執行として保険契約を、「管理組合の名」にて締結をすることができる。 

保険金請求・受領の代理権限

「区分所有法(26条2項)」、「標準管理規約(24条2項)」では、損害保険契約から生ずる保険金請求や受領について、理事長の代理権を認めている。(専有部分は、保険付保も保険金受領の権限もない)

保険内容、保険会社の選定権限

マンションの損害保険を付保するかについては、集会(総会)決議が必要になりますが、どの保険会社とどのような内容の損害保険を締結するかについては、総会で決まった予算内であれば特段の総会の決議がなければ、管理者(理事長)が決めることが出来る。

ただし、積立型の損害保険は、修繕積立金の運用という一面を持つことから、あらためて総会の決議が必要になる。 

マンション保険付保の実態

分譲会社と管理会社との関係

分譲マンションの多くは、分譲会社系列の管理会社に管理業務を委託しています。 新築時の管理規約(原始管理規約)は、管理会社サイドに立った内容であることが多い現状にあります。また、購入者(入居者)は、管理規約までは充分にチェックすることは現実には少ないと思われます。

保険付保と管理会社

管理会社の多くは、損保会社の代理店を兼業しています。また、マンションの損害保険は竣工引渡し後すぐに付保する必要になりますがこの時点ではまだ管理組合組織が機能していませんので、分譲会社系列の管理会社が全て手配しています。

そして、どの保険会社、どのような保険内容かは管理会社が決めて管理組合に代わって保険契約締結しているのが実態です。

また、保険の契約は毎年更新されますが、この時も管理組合は管理会社任せであることが多く、保険の見直し(他の保険会社に相見積もり)を何年もしていないケースがあります。5年長期一括、10年長期一括契約の場合には5年間、10年間は見直されなくなることから契約時には他社からも見積を取り付けて比較検討しないと、結果的に管理組合にとっては他に比べて不利な内容で割高な保険に加入している可能性があります。

マンション保険は管理費から支払われますので管理費の適正な費消、削減のためには、「マンション保険の見直し」を実施することは管理組合(理事会)の重要な業務(仕事)です。

保険の見直しには

マンション管理組合向けの損害保険に関して、近年、多くの損害保険会社から、各社独自の保険新商品が発売され、管理組合で付保する選択肢は各段に増えて来ていますので、管理組合にとってよりメリットの大きい保険会社の保険を選ぶことが大切です。

また、よい保険会社を選ぶのは当然のこととして、損害保険は基本的に代理店制度をとっていますので、良い損保代理店を選ぶのも管理組合に適ったよい保険の加入、および事故後の適切なフォロ-には極めて重要です。地元で評判の良いプロ(保険専業)の代理店と契約するとよいでしょう。

損害保険は専門的知識も必要になることから、マンション管理士等の専門家にアドバイスを求めることは良い保険会社(代理店)に加入する近道と言えます。

代表者ごあいさつ

代表 吉田 富美男

親切・丁寧な対応をモットーとしておりますのでお気軽にご相談ください。

資格
  • マンション管理士
  • ビル経営管理士
  • 管理業務主任者
  • 宅地建物取引士
  • 建築物環境衛生管理
    技術者
  • ファシリティマネジャー
  • 防火管理者(甲種)
  • 証券内部管理者 等々

これからも管理組合の視点から快適なマンションライフ、マンションの資産価値の維持向上のために、管理組合の様々な課題・問題解決に誠心誠意で努めてまいります。

事務所概要

マンション管理士
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