マンション管理士吉田総合事務所

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マンション管理組合の皆様にマンション管理に関する各種情報、ノウハウをご提供させていただきますのでご覧ください！マンション管理組合が取り組まなければならない様々な [課題・問題の解決] を、マンション管理士に依頼するケースが増えています。

マンション管理士事務所「吉田総合事務所」は、分譲マンションで起こる様々なニーズやお悩みに対して、管理組合（理事会）のよきアドバイザーとなるように努めてまいりますので、お気軽にご相談ください！

分譲マンションが抱える主な問題とは？

ひとつの集合体の中で生活観を異にする人達がともに暮らし、多数の世帯が１棟の建物の上下左右に密接して生活する特殊性を持ち、わが国ではまだ歴史が浅い区分所有という所有形態に起因する権利・利用関係の複雑さが絡み合う分譲マンションでは、解決が困難な問題が後を絶ちません。

この傾向は世帯数が１０００戸を超えるような高層大規模マンションが建設されるようになって一層顕著になってきています。さらに築年数が３０年を超えるものが１００万戸を超える昨今、建物の老朽化と居住者の高齢化という二つの老いの現実もあり、様々な「マンションの課題、問題」は、まさに社会の縮図とも言えます。

修繕積立金の不足

適正な長期修繕計画を作成していても長期修繕計画に対して大幅に安く設定した修繕積立金となって、組合会計（財政）の破綻状態となり、昨今の一番の問題とも言えます。
販売会社の販売優先策により、初期設定額を低くしたままである。
管理費および修繕積立金の滞納者の増加　（経済の長期不況、高齢者増加等により）
１０数年毎に実施される大規模修繕工事は大掛かりで専門的分野なもので、工事内容工事金額が適正なのかどうかの検証が管理組合独自では難しく、結果として工事金額が高止まりとなって修繕積立金が枯渇する原因ともなっている。

管理コストの高止まり

管理組合は管理会社を自由に選択することが出来ることの成っているが、実際には購入時に大半は販売会社によって、関連の管理会社に既に決まっている。
管理委託条件が実質非公開で、管理組合独自では比較検討が難しい。
管理業務という性質上継続性を重んじることから市場原理が作用しにくく、管理会社の変更は管理組合には高いハードルとなってる。
管理会社に管理をすべて任せて、管理組合としての管理の検証や見直し、経費削減縮減の検討が未実施のままとなって結果として管理費支出の高止まり。

管理組合役員の成り手不足

区分所有者の無関心さと、その高齢化、賃貸化による管理組合役員への成り手不足による管理組合運営の困難さが増加してきている。
輪番制による組合活動参加意識の向上のメリットもあるが、役員が１～２年交代では管理組合が継続性、主体性をもって公平、迅速に各種問題に取組むことが難しく、結果として管理会社に任せきり、頼りきりとなって自主的な管理組合運営が困難となる。管理組合の問題は管理組合自身が主導権をもって取組むことが必要と叫ばれながら管理組合ではなかなかできない現実にあり、マンション管理組合そのものが抱える脆弱性とも言えます。

マンション管理のコンサルとは

マンション管理組合のコンサルティングについてのお知らせです。マンション管理士「吉田総合事務所」の考え方、基本的スタンスについて、次に述べさせていただきます。

分譲マンションが増加の一途にあり、それに伴ってマンション管理における課題は年々増え続けており、それだけ管理組合（理事会）の役割は重要になっています。しかしながら、各種課題・問題への対処にあたっては、調査、情報収集の時間がかかり、また専門的な知識が必要とされます。

マンション管理をめぐる最大の問題は、マンション管理に係わる問題が極めて複雑かつ多様であるにもかかわらず、これに適切に対応するためには様々な専門知識が必要になりながら、その主体である管理組合の構成員である区分所有者が、これらの専門的知識を必ずしも十分に有していない場合が多いことです。

管理組合にとって

なぜコンサルタントが必要か？

管理組合の多くは「管理を買う」として、管理会社に委託管理費を支払う見返りとして管理会社にすべてのサービスの提供を求めるのが当たり前となっている傾向にありますが、管理会社は管理組合との委託契約の範囲内での業務が基本であり、契約条件を無視してのサービスをいつも提供できるものではありません。

（私企業の管理会社の立場からは自社の利益を追求すればどうしてもお互いの利益が相反する関係になります）　管理組合は実務面を管理会社にアウトソーシングしているに過ぎないことの認識が必要になります。　あくまで管理の主体は管理組合自身にあるのです。

一方、マンション管理には幅広い専門的知識と多くの経験が必要です。管理組合役員の多くは仕事を持った居住者であり、管理のプロでもないことから自分達だけで各種課題・問題に自主的に取組むことはそう簡単なことではありません。

役員が１年～２年の輪番制となれば大規模修繕、規約改正、管理会社問題等、時間の掛かる問題はその時の役員に負担となって、どうしても先送りとなって迅速、適切に解決ができていない管理組合が現実には多い状況にあります。

課題や問題を迅速、適切に解決するには

マンションで発生する様々な課題・問題を迅速、適切に解決するには、管理会社ではない第三者に立場で中立的、公平、公正な視点でアドバイス（助言、指導）できる専門家の活用が、結局は快適なマンション生活、大切なマンションの資産を守る近道であると言えるでしょう。

そうした中で、国土交通省がマンション管理の標準指針として定めた
「標準管理規約」の第３４条に,

「管理組合はマンション管理士その他マンション管理に関する各分野の専門的知識を有する者に対し、
管理組合運営その他マンション管理の管理に関し、相談したり、助言、指導その他の援助を求めたり
することが出来る」

と位置づけて、その費用を管理費から充当することを正面から認めています。
この中で専門的知識を有する者とは、マンション適正化法に基づいたものとしてのマンション管理士ですが、これ以外には①マンション管理業者、②管理業務主任者、③その他として弁護士、司法書士、建築士、公認会計士、税理士等が考えられます。

この内、①マンション管理業者、②管理業務主任者は専門的知識を有する者ではありますが、管理組合との間で、委託、受託契約の関係であり、公平、中立的な立場でのアドバイスは前述のとおり現実的には難しいと言え、また問題が解決する保証は必ずしもありません。残念ながら逆にトラブルになっている場合もあります。

次々に発生する様々なマンション問題の解決には、公平、中立的な視点を持ってアドバイスが出来る専門家（コンサルタント）が求められています。また、単なる資格取得者で実務経験の少ない人より、相談に単に応じるだけでなく、管理組合のどこに問題があるのか実情を的確に把握し、類似の事例、過去の判例等に基づいて解決策をいくつも提案して、最適な道を導けるような（＝管理組合運営を手助けできる）“実務能力”を持った人かどうかを確かめて、依頼することが肝心です。