千葉県のマンション管理士 吉田総合事務所では、管理組合の立場に立ち、運営上の様々な問題やお困りごとの解決をお手伝いさせていただきます。
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マンションには年齢や家族構成、考え方や価値観などが異なる様々な人が一つの建物で生活しています。
そのため、マンションでは管理や使用に関し、全員が守るべきルールとして「管理規約」や使用細則などが定められており、区分所有者はもちろん、賃借人を含む全ての居住者はこれらのルールを守って生活することが求められます。
「管理規約」とは、管理組合の運営の基本となルールです。マンションにおいて、建物を適切に維持管理し、区分所有者が快適な居住環境を確保できるようにするためには、管理組合の運営の仕方や区分所有者が負担すべき費用、守るべきルールなどをあらかじめ決めておくことが必要です。
すべてのマンションの基本となるものが区分所有法であり、これをベースとして、それぞれのマンションで、独自にルールを決めることができます。
そのルールの中で基本かつ中心になるマンションの最高規範が、「管理規約」です。
管理規約は、それぞれのマンションで独自に決めることになりますが、何でも自由に決められるということではありません。
区分所有法の強行規定に反する規約は無効になります。また、管理規約の改正には特別多数決議( 区分所有者数および議決権数の各4分の3以上 )が必要とされます。
ルールの内容に応じて、何を管理規約として定めるかは、国土交通省から示されている「マンション標準管理規約」を参考に、管理規約の内容を検討・見直すことがよいと言えます。
管理規約は、「建物又はその敷地若しくは附属施設の管理又は使用に関する区分所有者間の事項について定めるもの」であるため(区分所有法30条1項)、原則として、規約の設定又は変更をした区分所有者全員及びその包括承継人(相続人等)、それらの特定承継人に対してのみ効力が及びます。
したがって、これらの区分所有者等以外の者に規約の効力が及ぶような定めをしても、その者に対して規約の効力が及ぶことはありません。
ただし、占有者(賃借人等)に対しては、管理規約中の建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、その効力が及びます(区分所有法46条) 各種使用・運用方法については、使用又は運用細則、規定にて管理規約とは別に定めることになります。
「管理規約」は上述のとおり、本来はマンションの居住者が守るべき規則ですが、次の理由により改正する必要があります
建物の一部を対象とする所有権の成立
住宅宿泊事業に伴う「標準管理規約」の改正 →平成28年6月に住宅宿泊事業法(民法新法)が成立したことを踏まえ、分譲マンションにおける住宅宿泊事業の実施を可能とする場合、及び禁止とする場合の規定例を示す「マンション標準管理規約」が国土交通省から公表 された。
規約改正の流れをご説明いたします。
検討委員を募集する(4~5名)
歴史、慣習、実態を洗い出す
アンケートなどによる意見収集、法改正のチェック
標準管理規約活用、特別の影響がある区分所有者等に事前説明
改訂の要点等のコメントを記載
管理組合ニュース等でも広報しておく
現行規約と改正案との対比表の作成
特別決議事項
規約原本への記名・押印、改正規約の配布
管理規約の変更は、理事会や専門委員会で検討して行くことが多いですが、改正した管理規約を組合員に浸透していくためには、あらかじめアンケートを取って意見を聴取したり、説明会等を通じて「管理規約」をより多くの組合員や居住者に理解してもらうことが重要です。
また、規約改正の検討には国土交通省が作成した“標準管理規約”を参考に全体的な見直しをすることをお勧めします。
全体の規約改正には1年〜2年程度かかり、また専門的知識も必要になり、検討委員会のメンバーに、多くの規約改正の経験を持った専門的知識を持った「マンション管理士」を加えることは、より良いマンション規約を作り組合員、居住者に定着させる近道と言えます。
管理規約は法的要素であり、改正するには区分所有法やマンション管理適正化法、建替え円滑化法などにも留意して改正する必要があります。
これに対し、各種の使用細則・規程は共用施設(駐車場、駐輪場、集会室など)の利用方法や規則を具体的に定めるものです。
具体的に定めるためには、アンケートなどによって居住者の意見を広く聴取する必要があります。また、各種細則・規程を作成、改正するために委員会を設置して、広く居住者(主婦、賃借人等)にも参加してもらうことでより使いやすくトラブルが少なくなると言えます。
改正するための手順は、管理規約を改正する場合の手順とほぼ同じです。管理規約の制定、改廃は「特別決議事項」(=3/4以上の賛成)ですが、各種細則・規程は、管理規約に別段の定めがない限り、「普通決議」(=過半数の賛成)となります。
ただし、各種細則・規程を作成する場合には、何かと個人への制約が伴ってくる場合が多いため、十分に配慮しての検討が必要になります。
1 | 管理組合選挙細則 |
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2 | 会計処理細則 |
3 | 理事会運営細則 |
4 | 管理費等滞納の督促、遅延金等の徴収に関する細則 |
5 | 管理組合業務委託細則 |
6 | 諸届出に関する細則(専用部分の修繕等) |
7 | 駐車場使用細則 |
8 | 駐輪場使用細則 |
9 | ペット細則 |
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