長期修繕計画と修繕積立金

分譲マンションには、専有部分と共用部分があります。このうち共用部分については、管理組合でその維持管理をしていくことになります。

建物は、経年と共に劣化していきます。長期修繕計画は、多額の費用を要する外壁補修、屋上防水、給排水管取り替え等を適時適切に修繕していくための費用を算出し、各区分所有者の月々の修繕積立金を算出するために作成します。

 国土交通省で管理組合の管理の指針として定めた標準管理規約（３２条）では 「長期修繕計画の作成又は変更に関する業務」が、“管理組合の業務”として規定されて、その必要性が明確化されています。

計画修繕工事の実施において、修繕積立金が不足することがないように多額の費用が必要となる修繕年度を含むように計画をする必要があります。計画期間は30年以上で、かつ大規模修繕工事が2回含まれる期間以上としています。
また、長期修繕計画は、下記1.〜4.に掲げる不確定な事項を含んでいますので、５年程度ごとに調査・診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要です。また、併せて修繕積立金の額を一定期間ごとに見直すことを管理規約で定めるが良いでしょう。

1. 建物及び設備の劣化状況
2. 社会環境及び生活様式の変化
3. 新たな材料、工法等の開発及びそれによる修繕周期、単価等の変動
4. 修繕積立金の運用益、借入金の金利、物価、消費税率等の変動

//長期修繕計画作成の意義は、単なるメンテナンスのスケジュール表ではなく、修繕コスト（予算）の必要額を算定するための側面が大きく、毎月徴収される修繕積立金が適正かどうかの判断材料とならなければなりません。

こうした準備がおろそかになると修繕工事で居住者に一時負担金が発生したり、理解が得られず資金が集まらなければ工事費の借り入れを余儀なくされ、最悪は工事延期や中止となることもあり得ます。また、管理費と修繕積立金の取扱いを別会計にすることも重要で、一時的に管理費が不足した場合に修繕積立金を取崩して代用することを防止することが目的とされます。長期修繕計画に基づいて計画的に適正な積立金額が蓄積されることが資産価値の維持へつながり、居住者の利益として跳ね返ってくるとの認識が大切です。

修繕積立金の戸当たりの平均月額は、平成30年度マンション全国総合調査で、12,268円 (単棟型：１１，８７５円、団地型：１４，０９４円）となっていますが、マンションの規模、築年数、グレードアップの考え方などによって大きく変わりますので、各々のマンションに合ったレベルで設定する必要があります。

なお、“長期修繕計画の作成又は見直し及び修繕積立金の額の設定”に関しては、国土交通省監修の「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント（平成２０年７月発行、令和3年9月改訂）を指針として参考にするとよいと思います。

さらに、平成２３年４月も国土交通省から「修繕積立金のガイドライン」が公表されました。これも、令和3年9月改訂されています。

※国土交通省のホームページ「マンション管理について」のアドレス　（ここをクリック）でチェック！