千葉県のマンション管理士 吉田総合事務所では、管理組合の立場に立ち、運営上の様々な問題やお困りごとの解決をお手伝いさせていただきます。

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長期修繕計画と修繕積立金

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長期修繕計画とは?

分譲マンションには、専有部分と共用部分があります。このうち共用部分については、管理組合でその維持管理をしていくことになります。

建物は、経年と共に劣化していきます。長期修繕計画は、多額の費用を要する外壁補修、屋上防水、給排水管取り替え等を適時適切に修繕していくための費用を算出し、各区分所有者の月々の修繕積立金を算出するために作成します。

 国土交通省で管理組合の管理の指針として定めた標準管理規約(32条)では 「長期修繕計画の作成又は変更に関する業」が、“管理組合の業務”として規定されて、その必要性が明確化されています。

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計画期間は?

計画修繕工事の実施において、修繕積立金が不足することがないように多額の費用が必要となる修繕年度を含むように計画をする必要があります。“新築時”は、経年が30年程度での実施が見込まれる昇降機設備や給排水設備の更新を含めた期間30年以上とします。また、多額の費用を要する外壁の修繕や屋上防水等を行う大規模修繕工事はおおよそ、10〜15年ごとに計画されますので、“見直し時”はこの大規模修繕工事が2回含まれる期間25年以上とします。
また、長期修繕計画は、下記1.〜4.に掲げる不確定な事項を含んでいますので、5年程度ごとに調査・診断を行い、その結果に基づいて見直すことが必要です。また、併せて修繕積立金の額を一定期間ごとに見直すことを管理規約で定めるが良いでしょう。

  1. 建物及び設備の劣化状況
  2. 社会環境及び生活様式の変化
  3. 新たな材料、工法等の開発及びそれによる修繕周期、単価等の変動
  4. 修繕積立金の運用益、借入金の金利、物価、消費税率等の変動

将来ビジョンを持った「長期修繕計画」を!

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長期修繕計画は、マンションの現状の性能・機能、調査・診断の結果をふまえて、マンションの将来を見据えた検討を行い、作成する必要があります。

特に高経年マンション(一般には30年以上)においては、建物、設備等多角的に検討する必要があります。また、専門委員会等で長期修繕計画書の見直し(案)を作成したときは、理事会に諮ったうえ、合意形成のために住民向け説明会を実施し、その後に総会において区分所有者間で合意(決議・承認)しておく必要があります。

また、建物・設備の劣化状況や、工法の変化、技術の向上、経済的な変動などを考慮して、概ね5年ごとに見直す必要があります。その策定および見直しに当たっては、必要に応じて専門家マンション管理士建築士等に修繕委員会、理事会運営のサポートを求めたりあらかじめ建物診断等を行って、その計画を適切なものとするよう配慮する必要があります。適切な長期修繕計画がないと将来に渡った適切な管理はできません。

弊社サービスの流れ

お問合せからサービス提供開始までの流れをご説明いたします。

発意(理事会等にて)

理事会、専門委員会等による検討

総会決議(見直しの実施、専門家の選定)

専門家への依頼(業務委託契約)

調査・診断の実施
(資料、現地、アンケート調査)

長期修繕計画及び修繕積立金の額の見直し(案)

マンションビジョンの検討も

区分所有者への事前説明会

総会決議
(長期修繕計画及び修繕積立金の額の見直し)

長期修繕計画書(含、総会議事録)の配布

保管

長期修繕計画書(工事周期の例)

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修繕積立金、修繕工事費(累計)シュミレーション例

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「長期修繕計画」と「修繕積立金」の密接な関係

長期修繕計画作成の意義は、単なるメンテナンスのスケジュール表ではなく、修繕コスト(予算)の必要額を算定するための側面が大きく、毎月徴収される修繕積立金が適正かどうかの判断材料とならなければなりません。

こうした準備がおろそかになると修繕工事で居住者に一時負担金が発生したり、理解が得られず資金が集まらなければ工事費の借り入れを余儀なくされ、最悪は工事延期や中止となることもあり得ます。また、管理費と修繕積立金の取扱いを別会計にすることも重要で、一時的に管理費が不足した場合に修繕積立金を取崩して代用することを防止することが目的とされます。長期修繕計画に基づいて計画的に適正な積立金額が蓄積されることが資産価値の維持へつながり、居住者の利益として跳ね返ってくるとの認識が大切です。

修繕積立金の戸当たりの平均月額は、平成30年度マンション全国総合調査で、12,268円 (単棟型:11,875円、団地型:14,094円)となっていますが、マンションの規模、築年数、グレードアップの考え方などによって大きく変わりますので、各々のマンションに合ったレベルで設定する必要があります。

なお、“長期修繕計画の作成又は見直し及び修繕積立金の額の設定”に関しては、国土交通省監修の「長期修繕計画標準様式、長期修繕計画作成ガイドライン・同コメント(平成20年7月発行)を指針として参考にするとよいと思います。

さらに、平成23年4月も国土交通省から「修繕積立金のガイドライン」が公表されました。

※国土交通省のホームページ「マンション管理について」のアドレス (ここをクリック)でチェック!

長期修繕計画又は修繕積立金のついての、お問い合わせ・ご相談のある管理組合(役員)の方は、こちらへ(クリックしてください!)

代表者ごあいさつ

代表 吉田 富美男

親切・丁寧な対応をモットーとしておりますのでお気軽にご相談ください。

資格
  • マンション管理士
  • ビル経営管理士
  • 管理業務主任者
  • 宅地建物取引士
  • 建築物環境衛生管理
    技術者
  • ファシリティマネジャー
  • 防火管理者(甲種)
  • 証券内部管理者 等々

これからも管理組合の視点から快適なマンションライフ、マンションの資産価値の維持向上のために、管理組合の様々な課題・問題解決に誠心誠意で努めてまいります。

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