マンションの運営管理について

• マンションでは１つの建物に多くの居住者が住まうことから、共同生活に関わる問題が生じることになります。つまり、ピアノの騒音、ペット飼育、路上駐車、ゴミ出し、集会所の使用、リフォーム等「居住者間のマナー」の問題です。これらの問題は、実際生活すると深刻かつ解決が難しいトラブルとなって、裁判まで発展することもあります。
   
• しかしながら、裁判になってもそれで簡単に解決できるものではなく、基本的にｊは、トラブルが発生しないように、管理組合がルールをつくり、それを居住者が守れるように管理組合は活動することが求められます。
   
• 居住者への連絡・広報、自治会等の地域コミュニティーにも配慮した活動、官公署、防災・防犯等安全の維持確保に関する業務も管理組合の重要な仕事です。

• 建物・設備を維持管理（メンテナンス）をする共同生活のルールを決めていくこと。そのために必要な話し合いをして合意形成をすること。
   
• 共用施設の適正運営をしていくこと。
   
• 管理運営をしていくために管理費、修繕積立金を徴収して適正の管理運用すること。

マンションの管理組合は区分所有者の全員で構成されますが、毎回全員を集めて協議することは現実的ではありません。そこで、管理組合を代表する理事を選任し、『理事会』という業務執行機関を設けて、総会で付託された業務や規約に規定された業務を行います。理事会こそが管理組合のエンジン役です。また、『理事会』への諮問機関として専門委員会（たとえば、規約改正、大規模修繕、建替え、ペット飼育、駐車場等）を設置することができます。

（理事会業務の内容）

1. 収支決算案、事業報告書案、収支予算案及び事業計画案づくり
2. 規約および使用細則の制定、または変更・廃止案つくり
3. 長期修繕計画の作成または変更案づくり
4. 専有部分のリフォームの承認 等々

（決議方法）

「普通決議」です＜合意方法は、ここをクリック＞

（専門委員会の設置）
管理組合の役員の任期は１年もしくは２年としているため、継続性に欠けて、大きな課題や、時間の掛かる問題は先送りされる傾向にあるため、継続的に扱う課題・問題に対しては日常的な業務執行を行う『理事会』から切り離し、理事会の下部組織（諮問機関）として『専門委員会』を設置して対応することになります。

※専門委員会の例「１）大規模修繕、2）規約改正、3）ペット飼育、4）駐車場 等の各専門委員会」

１年任期で役員が全員が交代すると、交代すると懸案事項の解決や引継ぎがスムースに行かないことから、問題の先送りや理事会が機能しなくなる。

（解決策）

1. ２年任期で半数交代（改選）する。
2. 次期役員を年度末から総会での交代まで「引継ぎ期間｝として理事会にオブザーブ参加する。
3. 理事長は翌年度の監事に、副理事長は理事長に就任する。
4. マンション管理士を顧問として迎えたり、第３者管理者方式を導入する。
   ※マンション管理士を顧問契約することで継続性、透明性、公平性を持った管理組合（理事会）運営が可能となり、理事長、理事の心理的、時間的負担の軽減が図られ誰がやっても務まる管理組合運営が期待できます。

管理組合活動（理事会）が、区分所有者のために誠実に職務を遂行することが大切です。そのためには透明性を持った運営に心がけることが必要です。
ただし、滞納問題など居住者のプライバシー、名誉にかかわる問題なども審議することもあります。この場合には「守秘義務」「個人情報の保護」にも十分配慮する必要があります。

（解決策）

1. 総会、理事会の議事録を個別配布することで、透明性の高い、開かれた民主的な管理組合運営に寄与できます。
2. プライバシ—に関係するものは、管理会社（フロントマン、管理員）に席を外してもらったり、個人名は出さず議題等のみ広報します。