千葉県のマンション管理士 吉田総合事務所では、管理組合の立場に立ち、運営上の様々な問題やお困りごとの解決をお手伝いさせていただきます。

〒277-0863 千葉県柏市豊四季255-5-509

無料相談受付中!

04-7100-2025

営業時間:9:00~17:00(土日祝を除く)

管理費の削減、見直し

2011_0107_111046-mannsyonngun 1071.jpg

管理費を払いすぎているのではないか? 

管理会社は管理費に見合った管理、サービスをしてくれているのか?あるいは管理費をもっと安くできるのではないか?との疑問を持ちながらの管理組合の理事の皆さんは組合活動をしているのではないでしょうか?ところが管理費が本当に妥当な水準なのかということは管理会社にはなかなか相談できないのも現実です。

管理会社の大半は販売会社系列の管理業者が受託して、修繕積立金は販売しやすくするために低目に設定し、管理費の競争原理が無いことから初期設定を高目に設定して、過去何年も見直しをしていない管理組合が多い現実にあります。

管理費は区分所有者が決めたものではないのに、入居時点で管理内容、金額(価格)が決まってしまっています。本来なら、入居後すぐに総会を開催して管理内容と管理費を検討すべきですが、その時点ではマンション内のコミュンミティーが育っていないこと、区分所有者の意識も管理費にまで行っていないことで、デベロッパー、管理会社にて初期に設定したままになっています。

適正水準の分かりにくさ?

  1. 管理費はマンションの立地、規模、設備等によって異なりますが、サービスレベルの業界統一基準が明確でない
  2. 各マンションの管理委託費の委託条件が実質非公開で、他のマンションとの比較ができにくい
  3. 仕様書の分かりにくさ (契約内容・仕様書と業務結果との差異は残念ながらよくみられます)

管理組合(役員)独自では適正水準を調査し相場を知ることは専門的で時間もかかりそう簡単なことではありません。

どうやって「管理費の見直し」をすればよいか?

日本経済では「失われた10年」という言葉をよく耳にしたことと思います。マンション管理についてもこのことがよく当てはまります。

新築から10年ごろからマンションでは大規模修繕が具体的なスケジュールになりますが、ここで多くの管理組合で修繕積立金が工事費に不足する問題に直面します。 新築時に低く抑えられた修繕積立金がこの時に問題になることがよくあります。

そのために一時金の徴収または借入金返済のために修繕積立金の大幅な値上げが必要になって、マンション内での合意形成が難しい状況に追い込まれることとなります。この時に今まで関心の薄かった区分所有者の多くは、今までの管理費、修繕積立金がどうであったかをはじめて知ることになります。

10年たってようやく管理費、修繕積立金の見直しを議論することになります。すでに10年間経過し過去に遡っては管理費の削減はできないことから、管理会社に対しての不満、不信が強まります。 管理組合としては余分なお金は払いたくなく、将来の大規模修繕、改修工事に少しでも積み立てておきたいと考えれば当然と言えます。

仮に200戸のマンションで1戸あたり月15,000円の管理費の支払いならば、10年間でマンション全体では3億6000万円にもなります(200戸×15,000円×12か月×10年間) これを20%削減できていれば、10年間で7200万円ともなりこれを修繕積立金に回せていれば・・・・・。となりますね!

まさに、失われた10年ですね!

管理費の見直しと長期修繕積立金の見直しは早ければ早いほど、10年後の大規模修繕の資金計画が楽になるはずです。 

それではどのようにして見直したらよいのでしょうか?

「管理費見直し」方法について

管理組合独自に他のマンションの内容を調べたり、いくつかの管理会社に相見積りを取って比較することも可能ですが、大半の役員は仕事を持って管理組合の役員をやっている中では専門的な勉強したり、調査して管理会社との交渉をして成果を得るまでには大変なロードがかかり、必要性を感じながらもどうしても先送りになってしまいがちです。

このためにはコンサルタントのアドバイスを求めることは、管理組合にとってはコンサルタント料を払ってでも結局は良い結果を得る近道と思います。

最初からコンサルタントに全て相談することもできますが、日常の管理の実態を一番知っているのは管理組合自身ですので、できたら管理組合(理事会)としては、管理会社との委託契約書、委託業務仕様書、支払明細書等で委託内容を調べ、現状の仕事内容、サービスレベルが委託契約、仕様書との差異を調べて問題点を箇条書きで整理しておくと、方針を決めやすくなりその後がスムースに行くと思います。

どこにコンサルを依頼すれば良いのか?

2010_1226_210332-meishi 1.jpg

管理費の削減見直しは管理組合(役員)には大きな負担が掛かります。

場合によっては管理会社の変更にもなることから業者選定から総会決議まで1年以上の期間が掛かかりことも覚悟する必要がありますので、管理費削減専門のコンサルタントか、削減実績のある経験豊富なマンション管理士に相談されればよいと思います。

削減専門のコンサルタントは、成功報酬型で削減額の30%〜50%を報酬として受け取る方法、マンション管理士は、実際の仕事量(時給×時間)に応じて業務報酬を受け取るパターンが一般的です。管理組合にとってどちらが良いかは、最終的に組合員の総意がどちらが得やすいか(納得感があるか)も重要な要素と思います。

「管理費削減」での事前のチェックポイント・注意点 

まずは、現状を知る!
  1. 管理会社との委託内容、業務仕様書をチェックしてみる(契約書どおりかどうか?)
    ・契約と実際の仕事の差異はないか?
    ・新築時の条件のままで、変更していても委託費はそのままでないか?
    (たとえば、管理員は日勤型となっているが宿直型のままである。清掃曜日、時間はどうか?等々)
    ・委託契約書が管理組合にとって不利でないか?(標準管理委託契約書との比較をする!)
  2. 管理費会計の内容を把握をすることです。どの項目にいくらかかっているのか?
    ・機械式駐車場使用料を管理費会計に全額組入れていないか?(駐車場特別会計の区分経理が本来です)
    ・支払額の多い管理員費、設備保守契約費、清掃業務費、事務管理費、等が妥当な水準か?
    ・電気代等、水道代等が毎月どの程度か?
    ・管理費不払いによる累積滞納額は無いか? 等々です
  3. 管理組合自身で削減できるものはないか?
    ・機械警備を充実することで管理員の宿直型(住み込み)から日勤型(日帰り)に変更できないか?
    ・現在加入している保険を見直しをしたことがありますか? (管理会社任せで何年も見直したことがないケースが多い!)
    ・節電による共用部電気代・節水による水道代節約、植栽は今のままで良いか?
低価格、低品質とならないか?

現在の品質レベルを下げないで管理費コストを下げることが大切です。折角、苦労して削減したのに品質を下げてしまったら目的は果たせません。理想は仕様・サービスを変えずに削減できることか、同じ金額で仕様・サービスを上げることです。そのため、見直した場合には契約書、仕様書でサービスレベルをきっちり明文化しておくことです。くれぐれも「安かろう、悪かろうには」ならないように、専門家のアドバイスを受けながら十分に時間かけて取組むことです。

管理費削減額(削減ファンド)は、修繕積立金へ!

マンション生活の快適さ、資産価値を維持して行くには、約12年~15年毎に大規模修繕工事が避けて通れません。建物・設備の経年劣化により工事費は高くなって行きますので削減部分を修繕積立金に振り向けることをお勧めします。大規模修繕時毎に追加の負担が出ないように準備しておくことです。

管理費の削減、節減、見直しをお考えの管理組合(役員)で、お問い合わせは・ご相談は、こちらへ(クリックしてください!)

代表者ごあいさつ

代表 吉田 富美男

親切・丁寧な対応をモットーとしておりますのでお気軽にご相談ください。

資格
  • マンション管理士
  • ビル経営管理士
  • 管理業務主任者
  • 宅地建物取引士
  • 建築物環境衛生管理
    技術者
  • ファシリティマネジャー
  • 防火管理者(甲種)
  • 証券内部管理者 等々

これからも管理組合の視点から快適なマンションライフ、マンションの資産価値の維持向上のために、管理組合の様々な課題・問題解決に誠心誠意で努めてまいります。

事務所概要

マンション管理士
吉田総合事務所

04-7100-2025

090-1047-3182

04-7100-2025

info@mankan-builkan.com

代表の吉田です。親切・丁寧な対応をモットーとしておりますのでお気軽にご相談ください。