管理費の削減、見直し

管理会社は管理費に見合った管理、サービスをしてくれているのか？あるいは管理費をもっと安くできるのではないか？との疑問を持ちながらの管理組合の理事の皆さんは組合活動をしているのではないでしょうか？ところが管理費が本当に妥当な水準なのかということは管理会社にはなかなか相談できないのも現実です。

管理会社の大半は販売会社系列の管理業者が受託して、修繕積立金は販売しやすくするために低目に設定し、管理費の競争原理が無いことから初期設定を高目に設定して、過去何年も見直しをしていない管理組合が多い現実にあります。

管理費は区分所有者が決めたものではないのに、入居時点で管理内容、金額（価格）が決まってしまっています。本来なら、入居後すぐに総会を開催して管理内容と管理費を検討すべきですが、その時点ではマンション内のコミュンミティーが育っていないこと、区分所有者の意識も管理費にまで行っていないことで、デベロッパー、管理会社にて初期に設定したままになっています。

日本経済では「失われた１０年」という言葉をよく耳にしたことと思います。マンション管理についてもこのことがよく当てはまります。

新築から１０年ごろからマンションでは大規模修繕が具体的なスケジュールになりますが、ここで多くの管理組合で修繕積立金が工事費に不足する問題に直面します。 新築時に低く抑えられた修繕積立金がこの時に問題になることがよくあります。

そのために一時金の徴収または借入金返済のために修繕積立金の大幅な値上げが必要になって、マンション内での合意形成が難しい状況に追い込まれることとなります。この時に今まで関心の薄かった区分所有者の多くは、今までの管理費、修繕積立金がどうであったかをはじめて知ることになります。

１０年たってようやく管理費、修繕積立金の見直しを議論することになります。すでに１０年間経過し過去に遡っては管理費の削減はできないことから、管理会社に対しての不満、不信が強まります。 管理組合としては余分なお金は払いたくなく、将来の大規模修繕、改修工事に少しでも積み立てておきたいと考えれば当然と言えます。

仮に２００戸のマンションで１戸あたり月１５，０００円の管理費の支払いならば、１０年間でマンション全体では３億６０００万円にもなります（２００戸×１５，０００円×１２か月×１０年間） これを２０％削減できていれば、１０年間で７２００万円ともなりこれを修繕積立金に回せていれば・・・・・。となりますね！

まさに、失われた１０年ですね！

管理組合独自に他のマンションの内容を調べたり、いくつかの管理会社に相見積りを取って比較することも可能ですが、大半の役員は仕事を持って管理組合の役員をやっている中では専門的な勉強したり、調査して管理会社との交渉をして成果を得るまでには大変なロードがかかり、必要性を感じながらもどうしても先送りになってしまいがちです。

このためにはコンサルタントのアドバイスを求めることは、管理組合にとってはコンサルタント料を払ってでも結局は良い結果を得る近道と思います。

最初からコンサルタントに全て相談することもできますが、日常の管理の実態を一番知っているのは管理組合自身ですので、できたら管理組合（理事会）としては、管理会社との委託契約書、委託業務仕様書、支払明細書等で委託内容を調べ、現状の仕事内容、サービスレベルが委託契約、仕様書との差異を調べて問題点を箇条書きで整理しておくと、方針を決めやすくなりその後がスムースに行くと思います。