管理費の滞納対策

• 滞納額が大きくなると支払が困難になるため、滞納が発生した場合、滞納２ヶ月位で早期に督促を行うことをルール化しておくことが必要になる
   
• 標準管理委託契約書では、管理会社に一定の督促義務を課しているので、管理費等の支払い状況を翌月末までに月次で書面によって報告を受け、滞納者の状況を報告してもらうことも重要
   
• 滞納者に対する措置をルール化し、これを管理規約・細則に定め、理事長・理事が短期間で交代しても、そのルールに則り、適切な滞納防止・解消措置を継続して粛々と講ずることが出来るようにしておくこと 
   
• 滞納が発生した場合、「遅延損害金」を附加することを管理規約に明記しておくことは滞納の抑止になる。また、最終的には訴訟による解決も有りうることを管理規約に定めておくことは滞納者への間接的圧力となる
  ※「遅延損害金」は、債務履行が遅れたために生ずる賠償金であって利息制限法等の規制を受けるものではなく、滞納抑止の見地から、かなり高率（１４％～２０％）の「遅延損害金」を課す旨を規定しているものも多い。
   
• 駐車場使用細則に、駐車料を滞納した場合の解約条項等ペナルティー明記しておく 

• 区分所有者の時間的負担を減らし、支払い手続きの煩わしさを避け、かつ確実に管理費等を徴収するために、「自動振替方式」を採用しておく

平成１６年４月２３日の最高裁判決では、管理費等は「金銭その他物の給付を目的とする民法１６９条所定の定期給付債権に該当する」として、「５年の短期消滅時効により権利は消滅する」と判断されました。

滞納分の内容・金額を把握・整理し、競売が実施されるとき、地裁や管財人に対して、競売前に滞納内容を報告・申請しておく必要があります。

抵当権が行使され対象物件が競売に付され、競売人（特定承継人）が決定したら、その新たな所有者に滞納管理費を請求する権利が発生します。

この権利を行使して滞納管理費を回収することになります。この競売に際し、管理組合宛、裁判所から滞納管理費等の有無に付き、問い合わせ、確認通知が発せられます

区分所有者が義務違反者である場合で、行為の停止等の請求や使用禁止によっては効き目がないという場合には、最も強力な手段として、区分所有権の競売請求が認められています。（区分所有法５９条）

つまり、共同の利益に反する行為について、区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、請求することが出来るもので、義務違反者の区分所有権を強制的に競売にかけ、追い出してしまうということです。

管理組合としては、種々手を尽くして万策尽きたと考えられるようなケースが考えられますが、裁判所の判断は相当高いハードルで判断されることから、弁護士などの専門家にアドバイスを受けて進める方が良いと思います。