千葉県のマンション管理士 吉田総合事務所では、管理組合の立場に立ち、運営上の様々な問題やお困りごとの解決をお手伝いさせていただきます。

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管理費の滞納対策

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管理費滞納への対処の重要性

管理費の納入は区分所有者の基本的な義務となっていますが、管理費等の滞納は様々な原因で起こりうることで、どのマンションも問題となることから、管理組合としては、初期の段階から対処して行くこと、その後の督促業務の具体的方法を明確にしておくことは非常に重要なことです。

管理会社が入っている場合には、管理委託契約上ではある程度の督促行為まではやってくれるのが一般的ですが、管理の主体が管理組合であることや、管理組合(理事長)は区分所有者から委任を受けていることから放置することはできない問題です。また、放置した場合には、延滞者が増加するとマンション管理そのものが立ち行かなくなり、他の区分所有者への与える影響も度外視ができません。 滞納債権の整理と管理費徴収の正常化は、管理組合の財政健全化のための管理組合の重要な業務です。 

管理費の滞納状況

滞納期間の区分

滞納者がいる住戸の割合

3ヶ月以上の滞納がある管理組合  

37.0 %

6ヶ月以上の滞納がある管理組合

22.7 % 

1年以上の滞納がある管理組合

15.9 %

平成25年度マンション総合調査(国交省)より

長引く経済の停滞もあってか、管理費等の未納が増えて来ています。3ヶ月以上の滞納があった管理組合は平成15年の調査では、32.0%であったものが、10年後の平成25年の調査では、上表のとおり 37.0%と 5.0%も増加しています。また、滞納ゼロの管理組合は減少しています。

滞納の主な原因とその対処方法

 

滞納の原因

対 策 等

 1

 口座変更、一時的な残高不足

 そのことを知らせる丁寧な文書

定型通知書)で都度支払い依頼(確認)する

 2

 区分所有者死亡後の相続人

 親族との交渉 (相続人が決まるまで仮払い込み人を決めてもらう)

 3

 経済的困窮

 個々の事情を確認し、分割払い等の支払い条件等で支払継続を依頼する。 ただし、機械的な督促で、精神的に追い込まない。

 4

 破産、倒産

 競売に備えての冷静かつ周到な準備をする

 5

 行方不明

 住宅ローン等抵当権等の調査、親族等への所在確認をする

 6

 管理組合、管理会社への不満

 役員による説得、委託契約の性質、内容を説明する

 7

 売却、分譲業者の未売却物件

 区分所有法に基づく違法性を説明し、機を見て法的対応をする

 8

 競落人(特定承継人)の支払拒否

 区分所有法8条を説明し、機を見て法的対応をする

 9

 意図的な支払い拒否等

 手順に従った督促、機を見て法的対応に移行する

滞納予防と長期滞納防止策

1.なぜ必要なのかを区分所有者全員に周知する
  • マンションの資産を維持し、安全で住み良いマンション生活を実現させるためには、適正に管理することを、またその為に管理費等は最低必要な資金であり、この資金となる管理費等の納入は区分所有者の義務であることを広報紙等等で充分に認識してもらう
     
  • 修繕積立金は長期修繕計画(25年~30年 で、概ね5年毎に見直す)に裏付けられ、充分な根拠に基づいて算定されたものであることを、区分所有者全員に理解・認識してもらう
 2.早期対応と罰則(ペナルティー)の明示
  • 滞納額が大きくなると支払が困難になるため、滞納が発生した場合、滞納2ヶ月位で早期に督促を行うことをルール化しておくことが必要になる
     
  • 標準管理委託契約書では、管理会社に一定の督促義務を課しているので、管理費等の支払い状況を翌月末までに月次で書面によって報告を受け、滞納者の状況を報告してもらうことも重要
     
  • 滞納者に対する措置をルール化し、これを管理規約・細則に定め、理事長・理事が短期間で交代しても、そのルールに則り、適切な滞納防止・解消措置を継続して粛々と講ずることが出来るようにしておくこと 
     
  • 滞納が発生した場合、「遅延損害金」を附加することを管理規約に明記しておくことは滞納の抑止になる。また、最終的には訴訟による解決も有りうることを管理規約に定めておくことは滞納者への間接的圧力となる
    ※「遅延損害金」は、債務履行が遅れたために生ずる賠償金であって利息制限法等の規制を受けるものではなく、滞納抑止の見地から、かなり高率(14%~20%)の「遅延損害金」を課す旨を規定しているものも多い。
     
  • 駐車場使用細則に、駐車料を滞納した場合の解約条項等ペナルティー明記しておく 
3.徴収方法
  • 区分所有者の時間的負担を減らし、支払い手続きの煩わしさを避け、かつ確実に管理費等を徴収するために、「自動振替方式」を採用しておく

滞納督促業務の流れ

滞納発生

「管理会社」による請求書、電話による督促(↑未納が発生したあと何日後に督促するか決めておく)

1カ月

「管理会社」による督促状、電話、自宅訪問による督促
(↑実施記録簿<具体的な交渉内容を記録>は訴訟時に有効な証拠になる)

3カ月

「管理会社」による督促状、電話、自宅訪問による督促
管理組合」による内容証明郵便による督促
※遅延損害金の附加の検討

4カ月

6カ月

法的措置、その他手段(氏名公開、念書取付等)の検討着手!

「督促」、「法的手続き」について

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管理会社と管理委託契約を締結している場合、通常契約の内容として、一定の督促行為はやってもらえます。

契約書内容を確認した上で、管理会社に適宜動いてもらうように指示をすることが大切です。
支払督促と少額訴訟は、手続きの簡便さと費用面からみて、管理費滞納には最も用いられる手段となっています。

どちらも管轄は簡易裁判所です。この2つは、弁護士や司法書士などの専門家でなくても手続きは進められます。
正式な民事訴訟、民事執行等は弁護士等の専門家に相談するこをお勧めします。 また、滞納問題に対して、管理組合(理事会)の対処方法等に対してのアドバイスを、
マンション管理士に求めることもできます。

 「消滅時効」の中断と方法

催告による方法

配達証明付きの内容証明郵便での督促が有効である。6か月間だけ時効成立を遅らせる。(催告は1回だけの効力

ただし、内容証明郵便から6ヵ月以内に、裁判等の手続きに移行しないと時効中断の効力がなくなる

訴え、申立て

訴え (通常訴訟、少額訴訟)、 申立て (支払訴訟、民事調停、破産、民事再生、更生手続き) 

承認による

「〇年〇月分の管理費等につき〇〇円の滞納があることを認める」旨の文書取り付け。一部支払いも承認となる。

中断方法の選定とは

支払期限が5年が経過に近い場合は、内容証明郵便で催告(督促)し6か月先延ばしする。

ただし、その請求から6ヵ月以内に、裁判等の手続きに移行しないと時効の中断の効力がなくなる点の注意が必要

時効の援用とは

消滅時効期限が経過しても、管理費等支払請求権は滞納者が援用しなければ、当然には消滅しないので援用しなければ、5年経過しても滞納管理費等を請求(回収)できる

管理費等の滞納に係る時効期間

平成16年4月23日の最高裁判決では、管理費等は「金銭その他物の給付を目的とする民法169条所定の定期給付債権に該当する」として、「5年の短期消滅時効により権利は消滅する」と判断されました。

「法的手続き」のメリット、デメリット

手続の種類

メリット

デメリット 

 民事調停

法的問題よりも話し合い重視(円満解決)

出頭義務がない(欠席の場合無意味となる)

 支払督促

訴額上限がなく、印紙代が訴訟の半額、手続きも容易

相手が受取らないと効力がない。i異議申入れで本訴へ、(債務者居住地の裁判所)

 少額訴訟

原則1回で審議終了(早い)、費用が安い

理事長が裁判所に出頭がいる。所在不明の時は難しい。

訴額制限(60万円)

年10回まで

 公正証書

違反の場合は、判決と同じ効力で強制執行が可能

当事者双方が公証人役場に行く必要ある

 民事訴訟

金額が大きい場合、他の法的問題に関連がある場合には有効。 所在不明でもOK

弁護士費用等負担大きい、時間がかかる

抵当権が設定され、税金の滞納もある場合の滞納管理費等を回収する方法

滞納分の内容・金額を把握・整理し、競売が実施されるとき、地裁や管財人に対して、競売前に滞納内容を報告・申請しておく必要があります。

抵当権が行使され対象物件が競売に付され、競売人(特定承継人)が決定したら、その新たな所有者に滞納管理費を請求する権利が発生します。

この権利を行使して滞納管理費を回収することになります。この競売に際し、管理組合宛、裁判所から滞納管理費等の有無に付き、問い合わせ、確認通知が発せられます

59条競売

区分所有者が義務違反者である場合で、行為の停止等の請求や使用禁止によっては効き目がないという場合には、最も強力な手段として、区分所有権の競売請求が認められています。(区分所有法59条)

つまり、共同の利益に反する行為について、区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去して区分所有者の共同生活の維持を図ることが困難であるときは、請求することが出来るもので、義務違反者の区分所有権を強制的に競売にかけ、追い出してしまうということです。

管理組合としては、種々手を尽くして万策尽きたと考えられるようなケースが考えられますが、裁判所の判断は相当高いハードルで判断されることから、弁護士などの専門家にアドバイスを受けて進める方が良いと思います。

管理費滞納でお困りの管理組合(役員)の方で、お問い合わせ・ご相談にある場合は、こちらへ(ここをクリックしてください!)

代表者ごあいさつ

代表 吉田 富美男

親切・丁寧な対応をモットーとしておりますのでお気軽にご相談ください。

資格
  • マンション管理士
  • ビル経営管理士
  • 管理業務主任者
  • 宅地建物取引士
  • 建築物環境衛生管理
    技術者
  • ファシリティマネジャー
  • 防火管理者(甲種)
  • 証券内部管理者 等々

これからも管理組合の視点から快適なマンションライフ、マンションの資産価値の維持向上のために、管理組合の様々な課題・問題解決に誠心誠意で努めてまいります。

事務所概要

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