千葉県のマンション管理士 吉田総合事務所では、管理組合の立場に立ち、運営上の様々な問題やお困りごとの解決をお手伝いさせていただきます。
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お知らせ
日本マンション管理士会連合会情報
東電値上げに対する陳情
一般社団法人日本マンション管理士会連合会（親泊会長）は、経済産業省（枝野大臣）及び消費者庁（松原大臣）を訪問し、東京電力が自由化部門に対する平均１７％の電気料金を通知した件に対して、企業と同じように値上げせずにマンション共用部分の電気料金については、家庭用と同じく申請・許可制にするよう陳情書を提出しました。
国税庁情報
分譲マンション駐車場の「外部貸し」課税基準について
分譲マンションの管理組合が空き駐車場を区分所有者以外の外部に賃貸する場合の収益事業性について国税庁はＨＰ上で見解を公表したもの。 国税庁が駐車場の「外部使用」についての課税基準の見解を示したのは初めてであり、従来空き駐車場の課税問題から空き駐車場の有効利用に躊躇していた管理組合では一定の指針になると言えます。
詳しくは、国税庁のＨＰをご覧ください
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国交省情報
マンション建て替え等条件の緩和 か？
日本経済新聞（１月４日）の記事によると、政府は老朽化したマンションの建て替えを促進するため、「区分所有法」などの関連法制を見直すと。国土交通省は近く関連省庁との調整に着手し、４月をメドに有識者も参加する検討会を開き、年内に詳細を詰め、マンションの建て替えを規定する「区分所有法」や「マンション建て替え円滑法」など関連法の改正案か、特別立法案を、２０１３年の通常国会に提出する考え。
現在の「区分所有法」では、マンションの建て替えには、区分所有者および議決権の５分の４以上の決議が必要であるが、これを３分の２以上に引き下げる改正案を、また現状建て替えるには、同じ土地にしか建てられないが、建て替えやすいように、別の土地でも可能にする改正案も考えているようです。
そして、共用部分の重大変更に関しても、区分所有者および議決権の４分の３以上の条件を、２分の１超の条件まで引き下げ、改修工事ができやすくしてマンションの老朽化をできる限り抑えたいと考えているようです。
国交省情報
マンションの新たな管理ルールに関する検討会開催される
国土交通省は、１月１０日、マンション管理に関する有識者検討会の初会合を開き、管理組合が規約を作る際に参考とする「標準管理規約」の見直し作業に着手した。
居住者の高齢化による組合役員の担い手不足などが問題化しているため、外部の専門家を組合役員や物件の管理者に活用できることを明示する方向で検討を進める予定。本年夏までに、「標準管理規約」の見直しを行い、区分所有者以外の第三者による管理の新たな枠組みの方向性を取りまとめ、本年中に詳細を決定する見込みです。
国交省情報
既存エレベーター改修費（３分の１）補助か？
国土交通省は、来年度（平成２４年度）の予算概算要求を発表し、分譲マンション等の既設エレベーターの安全装置設置を促進するために、総額１００億円（含、天井脱落対策の補助策）を要求しています。
３月１１日に発生した東日本大地震において、エレベーターの閉じ込め事故が多発したことから、その対策への社会的ニーズが高まっており、安全装置による既設エレベーターの安全性確保が求められていますが、既存エレベーター安全装置設置には多額の費用が・工期を要することから、資金不足や合意形成が困難になってきており設置の普及が進んでいないため、国土交通省では設置普及のため、「既存昇降機防災改修緊急支援事業（仮称）」を創設する予定で、既設エレベーターの改修費の３分の１を補助する計画となっています。
ただし、限度額があり、１台設置の場合は、７０万円、複数台設置の場合は、１００万円となっています。また、対象エレベーターは、平成２１年９月２７日以前に設置されたエレベーターとなる見込です。また、改修内容は、「地震時管制運転装置」、「主要機器耐震補強装置」、「戸開走行保護装置」のなるようです。
国交省情報
マンション標準管理規約の改正が発表される！
国土交通省は、７月２７日、マンション標準管理規約の改正が発表されました。今回の改正は、役員のなり手不足等の課題に対応するために役員の資格要件の緩和を行うこと等を主な内容とするものです。
いわゆる「第三者管理方式」など専門家を活用した管理組合の運営に対応した標準管理規約の整備は、総会と理事会の役割関係や、専門家を含む役員の業務遂行に対するチェック体制の強化など幅広い観点からの検討を改めて行った上で、早期に措置をするとしています。
今回改正では、区分所有者が主体となって行う管理にあり方の中での所要の見直しとなっています。
今回の改正のポイント
| 1 | 執行機関（理事会）の適正な体制の確保
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|---|---|
| 2 | 総会における議決権の取扱いの適正化
|
| 3 | 管理組合の財産の適正な管理等
|
| 4 | 標準管理規約の位置づけの整理 |
※詳細は、国交省のホームページをご覧ください
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国交省情報
マンション管理業者（７７社）への是正指導！
国土交通省は、２０１０年１０月下旬から約３カ月間、マンション管理業者への一斉立入検査を実施した結果、全国１３８社のうち７７社に対して是正勧告を行った。
「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」（略称：「適正化法」）が平成１３年８月に施行され、各登録業者が適正化法に則り適正にマンション管理業を営んでいるかを平成１７年以降、各地方整備局等において全国一斉に立入検査を実施しているもの。
検査項目は下記の５項目
- 管理業務主任者の設置
- 重要事項の説明
- 契約成立時の書面交付
- 財産の分別管理
- 管理事務の報告
全国１３８社の立入検査に対して、７７社に対して是正指導（指導率 ５５．８％）を行ったもの。
今回は平成２１年５月の改正省令後初めての立入検査となったが、制度改正に対する認識不足が多く見られた。こうした結果を受けて、国土交通省は、引き続き、立入検査等による法令指導体制強化を図り、悪質な「適正化法」違反に対しては、厳正かつ適正に対処していくとしている。
ご参考：マンション管理業者の違反行為に対する監督処分基準の概（6/1改正）
| 違反行為 | 処分内容 |
|---|---|
| 修繕積立金等保証契約１ヶ月未満 | 業務停止 １５日間 |
| 組合会計の月次報告（書面）未作成 | 業務停止 ７日間 |
| 組合財産の分別管理違反 | 業務停止 ３０日間 |
| 管理組合の保管口座への翌月末移し替え違反 | 業務停止 ３０日間 |
管理組合運営
活用専門家はマンション管理士が最多！
埼玉県が５月１３日に公表した「分譲マンション実態調査」で、管理組合運営で活用する専門家は、〔マンション管理士］が最多であることが分かった。
マンション管理運営については、３６．６％の管理組合で専門家の力を借りたとしており、その内マンション管理士と回答した管理組合が、３６．７％となって建築士の２６．４％を上回り最も多かった。（5/25マンション管理新聞）
活用した専門家
| １ | ２ | ３ | ４ | ５ | ６ | 7 | ８ | |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
全体 | 弁護士 | 建築士 | マンション 管理士 | 公認会計士 | 税理士 | 司法書士 | その他 | 無回答 | |
件数 | 1031 | 235 | 272 | 378 | 12 | 11 | 43 | 279 | 19 |
％ | 100.0 | 22.8 | 26.4 | 36.7 | 1.2 | 1.1 | 4.2 | 27.1 | 1.8 |
※複数回答あり
国交省情報
長寿命化大規模修繕工事の補助制度発表！
国土交通省が、平成２３年度「既存住宅流通・リフォーム推進事業」について、分譲共同住宅（マンション）の大規模修繕工事において、一定条件の事業公募を募り、予算の範囲内において国が事業の実施に要する費用の一部を補助をする制度をスタート。
１．対象住宅
昭和５６年６月１日以降に建築確認を受けて建設された分譲住宅であって、平成１３年３月３１日以前に竣工したもの。（ただし、昭和５６年６月１日以前に建築住宅で耐震工事を行う等、新耐震基準に適合しているものを含む）
２．補助対象となる工事
対象となる工事は、次のすべての要件を満たす工事となる。
- 分譲共同住宅の共用部分の長寿命化を図る工事を行うこと
- 保険法人の検査に合格し、大規模修繕工事瑕疵保険に加入すること
- 住宅履歴情報の登録又は蓄積を行うこと
必須工事 | 選択工事（少なくとも１つは実施しなければならない工事） |
|---|---|
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|
３．補助対象となる費用
補助限度額は以下のいずれか小さい方の額。
- １管理組合あたり ２，０００万円
- 共同住宅の総戸数×２５万円
※保険加入費用、住宅履歴情報登録料は実費、長寿命化工事は、費用の1/3が対象となる
４．応募期間
- 平成２３年５月３０日（月）から７月２９日（金）まで（必着）
- （社）住宅瑕疵担保責任協会に応募（総会決議後の補助金交付申請）
詳細は、国交省のホームページをご覧ください！
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国交省情報 修繕積立金の適正化
国土交通省は４月１８日、「マンション修繕積立金に関するガイドライン」を公表しました。内容は、期間３０年で２回の、大規模修繕や一部設備の実施を前提に、３０年間の金額を一定させる「均等積立方式」を採用した場合の単棟型・新築マンションの月額修繕積立金の目安を示しています。
１㎡あたり２００円前後。 昨年国会で問題にされた「安すぎる修繕積立金の初期設定」に国としての答えを示した格好ですが、国土交通省は、「目安の範囲外でも直に不適正というわけではない」 としています。
算定の基準としたのは、平成２０年６月発表の「長期修繕計画作成ガイドライン」。 サンプルが得られにくかった機械式駐車場については、高層住宅管理業協会作成のガイドラインを使用し、別枠で試算しています。
上野純一マンション政策室長は、「値上げの合意形成が困難なケースが多く、段階増額積立方式より、均等方式の方が適切と考える。水準額は新築マンション向けだが、既存の管理組合も一つの参考金額としてもらえれば」と話しています。
詳細は、国土交通省のホームページをご覧ください！＜ここをクリック＞
※分からないことがあれば、当ホームページの「お問合せ・ご相談」でご連絡ください！
損保協会・大手損害保険会社 地震保険
割れ、タイル面の一部剥離が報告されている。こうした被害は、地震保険でどの程度補償されるか、日本損害保険協会や大手損害保険に聞いてみた。
- 地震保険が支払えるのは、「基礎、屋根、柱、梁、外壁など主要構造部に一定以上の損害が生じた場合」に支払われるが、給排水管、高架水槽、電気温水器、エレベーター等、個々の設備の破損に対しては、地震保険は支払われない。玄関ドアやサッシも主要構造部に該当しないので支払われない。平成１７年の福岡西方沖地震の時も支払われなかった。
- 今回の地震で報告されている「外壁のひび割れ、壁タイルの剥離・剥落」に関しては、主要構造部の一部に該当するため、全損・半壊・一部損の一定以上の評価が認定されれば支払われる。
- 「立体駐車場や集会所など附属施設」を含んでいる場合は、付属施設の個々の損害を評価するのではなく、マンションの主要構造部を損害評価し、一定以上の損害があれば保険金が支払われる。
- 今回のように「地震が原因で共用部分の給排水管や電気温水器が破損し、専有部分又は共用部分の漏水事故が起きた」場合などは、管理組合が火災保険に特約で「施設賠償責任保険」を付保していても（地震が原因のため）保険金は支払われない。（4/5 マンション管理新聞）
りそな銀行
管理組合向け「マンション修繕積立金信託」
りそな銀行は４月１３日、管理組合向けの信託商品 「マンション修繕積立金信託」 の取り扱いを始めた。
預け入れ金額は１０００万円以上で運用期間は５年。 追加式で満期日から２年未満に預け入れた場合、満期日が預け入れた日から２年後に延長される。
毎月一定額の預け入れもできる。通常は中途解約の場合、解約手数料が発生するが、解約してマンションの修繕費用に充てる場合は解約手数料を支払わなくて済む。運用の結果、信託金元本に欠損が生じた場合はりそな銀行が元本を補てんする。
予定配当金は４月１５日現在、０．１％。商品に関する問い合わせはりそな銀行の全国の支店営業窓口へ。（4/15 マンション管理新聞）
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代表者ごあいさつ
代表 吉田 富美男
親切・丁寧な対応をモットーとしておりますのでお気軽にご相談ください。
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資格
- マンション管理士
- ビル経営管理士
- 管理業務主任者
- 宅地建物取引士
- 建築物環境衛生管理
技術者 - ファシリティマネジャー
- 防火管理者(甲種）
- 証券内部管理者 等々
これからも管理組合の視点から快適なマンションライフ、マンションの資産価値の維持向上のために、管理組合の様々な課題・問題解決に誠心誠意で努めてまいります。
事務所概要
マンション管理士
吉田総合事務所
代表の吉田です。親切・丁寧な対応をモットーとしておりますのでお気軽にご相談ください。
